来源 | 中访网主笔 | 阿则在一轮又一轮楼市调控政策中，学区房如同打不死的“小强”，价格节节攀升。但自2021年以来，风向明显出现转变。降价百万出售无人接盘的情况常现于媒体报端，北京的“金德胜”、上海的梅园、杭州的未来科技城……这些曾经被视为“宇宙中心”的学区房纷纷走出量价齐跌的行情。往年，学区房价格即使出现下滑，但是经过短暂调整后往往走出更猛烈的涨势。不过，这一轮学区房价格调整似乎和往年有些不一样。学区房迎来致命一击在即将开学的9月份，北京全市16个区将全面实行教师轮岗制度，不仅在岗教师要轮岗，校长也轮岗。2021年8月25日，在北京市人民政府新闻办公室举行的北京市教育“双减”工作新闻发布会上，北京市教委宣布将大面积、大比例推进干部教师交流轮岗，打响了教师轮岗的“第一枪”。这一举措被认为是继“多校划片”后，对学区房的一记致命性打击。去年，北京已在东城区、密云区试点干部教师交流轮岗，今年4月，西城、朝阳、海淀、大兴、延庆、门头沟6个区也加入其中。根据规定，公办学校的正、副校长，凡是距离退休时间超过 5 年的，并且在同一所学校任职满 6 年的正、副校长，原则上应进行交流轮岗；公办学校的在编在岗教师，凡是距离退休时间超过 5 年，且在同一所学校连续工作 6 年及以上的教师，原则上均应进行交流轮岗。意味着，名校教师与学校将实现解绑，优秀校长、优秀老师不再固定在所谓的重点学校。在此之前，中国城市小学都采取的是就近免试入学政策，哪条街道哪一栋楼房里的孩子可以进哪一所学校，都有明确的划分。由此造成名校教师扎堆的重点小学划片内的房子价格疯涨的局面，学区房也由此诞生。比如，学区房的天花板北京市“金德月”，即西城区金融街、德胜、月坛学区，素有“顶级学区”之称，区域内优质小学遍布，学区房价格一度冲上20万元/平方米。实行教师轮岗制度显然动摇了学区房存在的根基，自北京市打出“第一枪”后，全国各大城市纷纷跟进，上海、深圳、青岛、常州、大连、威海等城市已明确实行教师轮岗制。上海在去年3月16日出台《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》明确，从2022年起，上海市实验性示范性高中将拿出招生总计划的50%以上，通过“名额分配综合评价录取”方式，分配到区、分配到校。去年8月1日，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》明确提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡配置教育资源，优化教育结构。教师轮岗制全面铺开已成定局，而已经实行的城市，学区房价格应声而下，北京的金德月、上海的梅园，均出现房价缩水几百万的现象。一套血亏几百万元在教师轮岗制之前，学区房已经吃下了“多校划片”的一记重拳。去年4月，北京教育资源最为丰富的西城区、海淀区、东城区等发布新规，明确自7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。在“多校划片”下，房产不再对应特定的某所学校，而是对应多所学区内外的学校。适龄儿童通过报名学区，再通过电脑随机派位录取，意味着即便在学区内有房产也有可能进不了重点小学。去年7月，德胜的录取结果显示，2020 年 7 月 31 日之后在德胜学区购房的家庭子女，全部被调剂出区。随后区域内房子的成交量和成交价急转直下，解约和降价出售的房产大增。中指院数据显示，2021年3月时，北京十大学区板块二手房成交均价为12.09万元/平方米，成交约133套。但是，7月份后价格和成交量均出现了大幅下滑，7-10月份成交均价分别降至8.32万元/平方米、7.68万元/平方米、5.13万元/平方米和5.71万元/平方米，成交套数分别为89套、90套、63套及62套，降价幅度可谓惨烈，北京一度传出 “学区房爆雷 ”的消息。同样的情况也出现上海、深圳、杭州等城市，上海曾炙手可热的学区房紫竹半岛，在2021年年初挂牌价为13万元/平方米，到年底已降至9.6万元/平方米。《北京商报》曾报道过一起案例，位于北京名校宏庙小学附近西城区丰汇园小区的一套“老破小”，59平方米，两室一厅，从去年5月1日以1200万元的价格挂牌入市，但始终没能敲定买家，在随后几个月里，先后下调4次报价，最终降到1100万，依然没能售出。无独有偶，《时代周报》一篇报道中提及深圳顶尖学区房百花片区的成交情况。今年5月，百花片区南天一花园，一套学区房以990万元价格成交，官方参考价是1048万元。而同小区同户型的最高交易记录是1388万元，最新成交房源总价跌去近400万元。深圳联合产权交易所在今年8月17日挂牌了位于百花片区10套长城大厦房源，有六套面积为104.7平方米，挂牌总价均为973.71万元，有四套面积为85.3平方米，挂牌总价均为800.14万元。该批房源不少已是二次、三次挂牌，即便降价超百万元，依然无人问津。去年11月，该批房源中面积为85.3平方米的房源，挂牌价在938万元至956万元间，面积为104.7平方米的房源，挂牌价格约1078万元至1099万元。一年不到的时间，这些房源总价最多的已经下跌105万元到156万元区间。这回不一样了？学区房的光环正在褪去，但市场的观望氛围十分浓厚。毕竟2021年之前，在一轮又一轮的调控政策下，学区房的价格始终坚挺。今年以来，在一系列楼市松绑政策下，部分学区房价格甚至出现了反弹，传统顶级学区房的没落的同时，周边弱势学区却开始躁动起来。比如，2021年6月到2022年6月，北京东城区房价整体上涨7.3%，高于北京全市水平。在东城内被认为水平最弱的天永学区，涨幅最高，达到了11.41%。在不少人看来，教师轮岗掀起的水花，还不如去年的“多校划片”。名校是在长期竞争中生长起来的，有着难以匹敌的“制度”、“管理”、“校风”、“生源”等优势，比那些非名校仍将长期保持明显优势，因此并不会导致学区房的消失。不过值得注意的是，与以往不同的是，多校划片、分配名额、教师轮岗等这一系列政策的出发点在于促进基础教育公平，政策上恐怕难有回旋之余地。学区房，本是教育制度与房地产结合意外结出的苦果，疯狂的价格，让基础教育变成一场停不下来的金钱比拼游戏，优质教学资源被富裕阶层垄断，进一步导致阶层固化。甚至学校和地产联姻已经成为房地产市场上越来越普遍的现象，地产开发商在开发小区前，通过捐赠捐建等形式与热点学校私下达成协议后，便打出学区房的招牌，坐地起价，疯狂收割学生家长以及消费者。因此，自2021年以来，教育公平被提升至新的高度，从“双减”政策后严厉整顿校外培训机构，到教师轮岗制度，一系列旨在促进教育公平政策相继落地。多校划片，将房产与学区解绑，教师轮岗制度，将教师与学校解绑，两项措施实质上动摇了学区房的存在的根基，严控之下，天价学区房或将成为历史。